【不動産】マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負 (週刊ダイヤモンド“Close Up Enterprise”)［08/07/07］

埼玉県川口市。ここ最近の“マンションバブル”の行く末を暗示するかのような
物件がある。ＪＲ川口駅前に並んでそびえる2棟のタワーマンションだ。

両方とも藤和不動産が開発したもので、1棟は自社分譲マンション「ドリームタワー」
として2005年末に発売、駅前の高層という人気物件だったこともあり、約4ヵ月で
完売した。残る1棟は2006年末に竣工後、賃貸目的で不動産ファンド、
シンプレクス・インベストメントに1棟丸ごと売却した。ところが取得後、市況の上昇に
目をつけたシンプレクスは、急きょ、自らが売り主となり物件を分譲用途に転換し、
2007年5月から「ソルクレスト」名で発売した。

問題は価格。平均坪単価は、隣の「ドリームタワー」と比べ約3割高く設定したのだ。
物件価値が上がったといっても「正直、あの売価設定はないと思った」と
大手ディベロッパー役員は首をひねったほどだ。

そこで昨夏、2割高程度に価格を引き下げたが、分譲開始当初に見込んでいた
2008年2月頃の完売、という目標は大きくずれ込み、現在も約4分の1の戸数が
売れ残っている模様だ。結局、今年末頃の完売を目標にしているが、ある不動産関係者は
「発売から1年以上たっているので中古物件並みに見られている。もう一段値下げしないと
完売は難しいのでは」と見る。

-続きます-


2 ：やるっきゃ騎士φ ★：2008/07/08(火) 11:09:34 ID:???
-続きです-
[2/3]
■供給者側事情の価格高騰に　愛想を尽かす消費者
分譲マンションを取り巻く環境は、この半年あまりで激変した。大京では、グループ計で
2008年3月期末には前期比約2倍の818戸に完成在庫がふくれ上がった。

他社からも「昨年の8月から契約率が急に下がってきた」（木下豊一・コスモスイニシア
常務）、「昨年より大型案件が減った影響があるとはいえ、モデルルームの来場者数が
昨年の半分程度になってしまった」（原一史・三菱地所住宅企画業務部副長）と切実な声が
漏れる。変調は業界全体に広がる。

サブプライム問題の余波で高額品消費に対するマインドが冷え込んでいることもあるが、
「供給者側の理屈で付けられた高過ぎる価格が売れ行き不振の原因。その結果、一般の
サラリーマンが月々“家賃並み”のローン支払いで買える現実的なレベルではなくなった」
と福田秋生・不動産経済研究所主任研究員は指摘する。

2004年、2005年、2006年と前年比2％前後の上昇率で推移してきた首都圏マンションの
平均分譲価格は、2007年に10.6％増。特に東京23区内は前年比19.7％増の6120万円に
達した。

この間サラリーマンの平均給与が上がったわけではない。地価と建設コストという原価の
上昇をカバーし、予定の利益率を確保することを目的に各社が分譲価格を上げた結果である。

特に、2007年6月から10月にかけて、建築基準法改正の影響で、新規供給がストップした
ため、見積もりに入っていなかった資材高騰の波をもろにかぶった案件などは、「当初価格に
2割程度の上乗せをしなければ利益が出ないほどになった」（業界関係者）という。

だが、これらはすべて供給者側の事情にすぎない。明らかに需要と乖離した値動きに消費者が
追従するはずもない。不動産経済研究所の調査によると価格上昇とは反比例して2007年の
契約率は低迷した。特に2007年8月以降は、好不調の目安である契約率70％を下回り続けた。

発売戸数についても同様だ。首都圏の供給戸数は1994年から年間8万戸台で推移を
続けていたが、2006年で7万4463戸、2007年には6万1021戸に急減。2008年は
5万戸ぎりぎりになるとの見方もあるほど。この十数年間続いてきた
“大量供給・大量販売”の時代は終焉を迎えた。

市況の変化に対し、調整はすでに始まっている。今年1月、新日鉄都市開発と東京建物は、
2007年7月に発売した東村山市内の「ココロコス東京久米川」の分譲価格を、すでに
分譲ずみのものも含めて約20％値下げした。その結果「ゴールデンウイークに首都圏で
最も売れた物件」（業界関係者）と見られるほどの売れ行きを示した。

収益の柱がほかにもあるという某ディベロッパーは「抱えている在庫は2割程度値引きして
売り切る予定。損切りできる体力があったので助かった」と話す。

-続きます-


3 ：やるっきゃ騎士φ ★：2008/07/08(火) 11:10:05 ID:???
-続きです-
[3/3]
他社でも同様の動きは相次いでいる。「当初社内で予定していた販売価格を引き下げて
発売するものが今期は相当数ある」と前出の木下常務は言う。コスモスイニシアの今期の
粗利益率は前期比減となるものの、販売スピードを優先する方針に転換した。

「大手ゼネコンが土地取得込みで開発し、ディベロッパーに売却しようとしている物件に
なかなか買い手がつかず、当初予定価格の約半額で市場に出回るものが出始めた」
（業界関係者）などの類いの話は枚挙にいとまがない。

■値下げや在庫早期処分続出　苦境に立つ新興デベ
もちろん、なるべく高値で売り抜きたいのがディベロッパーの偽らざる本音。しかし、
価格に固執していれば売り時を逸してしまう可能性がある。そのタイミングや値下げ幅を
見極めようと、競合他社の動きに神経を尖らせているのが現状だ。

「大京、ダイア建設、三菱地所などがマンション完成在庫の一斉値下げ」との一部報道に
対し（各社とも否定）、表向きは「冗談じゃない。大迷惑だ」
（大手マンションディベロッパー幹部）と反発する反面、「船に乗り遅れてしまったら、
在庫の処分ができなくなってしまう」（関係者）という本音ものぞく。

今回のマンション不況は、単なる“ミニバブル”の崩壊のみならず、少子高齢化の進展で
“首都圏8万戸供給”という大量供給時代の終わりに向かう可能性がある。この5月、
一部物件の値下げの影響もあり平均分譲価格は今年初めて低下に転じ、さらに契約率も
70％を今年初めて上回った。顧客は消えうせたわけではない。適正価格であれば一定の
需要はある。ただし、その恩恵は値下げを行なう余力のある企業など一部しか享受する
ことができない。

市場縮小で訪れるのは、体力のない企業の淘汰である。地域一体の再開発案件付きで
マンション開発を手がけられる財閥系大手や、特定の地域で高いシェアを持ち、継続して
付き合いのある地主から安価で土地の仕入れができる老舗ディベロッパーなどはまだましだ。
「販売や管理なども含み一貫してしっかりしたサービスを提供できるディベロッパーが
選別される傾向は強まっている」と瀬川修・藤和不動産常務は言う。

ところが、立地やスペックで見劣りする案件しか持たない中小ディベロッパーは真っ先に
苦しくなる。すでに新興マンションディベロッパーでは、新規建設案件に融資が付かずに
手持ち案件を急ぎ運転資金に換えるためのたたき売りも始まっている。

市況が急転し、大量供給時代が終わりを告げるなか、まさに“体力勝負”の真っただ中に
各社は投げ込まれている。
（『週刊ダイヤモンド』編集部）

-以上です-


4 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 11:16:06 ID:UlnXjn+J
業界挙げてのチキンレース開催中w


6 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 11:30:57 ID:fGmP50f4
2～3年毎に、同じようなニュースが聞こえてくる。


8 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 11:32:52 ID:jspP5r9O
まだまだ下がりそうだね
金利上がる気配もないし、まだまだ様子見が賢いな
業者には悪いけど

11 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 11:37:26 ID:veYsNNV7

価格は需要と供給のバランスで決まる

この法則は絶対

12 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 11:47:17 ID:Om+UtCqT
確かに投げ売り始まってるよ。

人口25万の市に住んでいるが、新幹線の駅付近の新築マンション、
１割引いた上に、諸費用サービス、在来線との通勤代差額月４万を３年間払うから買ってくれだとよ(笑)

どんだけ利益上乗せしてるんだか。


17 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 12:02:46 ID:s7LkiWeN
それでも東京など大都市は人口が増えるから価値はあまり下がらないんじゃないの？

中小都市のマンションは土地付き一戸建ての方が得だよ。


18 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 12:04:22 ID:m0LiQ96p
誰も買わないよｗｗｗ

バブル崩壊ざまあｗ


20 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 12:10:44 ID:81ERRUSN
不思議だったんだよね
少子化・結婚する人の減少…
湾岸やらなんならに沢山マンション建っているけど
そんなに入居する人口いるの？って。

23 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 12:24:38 ID:i19KG3kc
>>20
地方の連中が引っ越してくるんじゃね。
人口減ってるだろ？


27 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:12:40 ID:oMVnytf9
マンション業界にいましたが
原価知ったら買うのが馬鹿馬鹿しくなった。
まぁどんなものにも原価ってものはあるが
マンションは原価に対し売値が高すぎだろう。
モデルルーム一つ作るにもいろいろあるが数千万かかる。
それはもちろんマンションを買った各世帯ごとの分担。大体200万弱くらい。
億を超えるマンションくらいいくと、たしかにいいな～と思う。
そこまでの金はないｗｗｗ



28 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:14:14 ID:sda6/s8t
耐震審査が滞りまくりで市場に新築物件がロクに出てこない、
だから供給が需要に全然足りずにマンション価格が跳ね上がる・・・

なんてことは全くなかったわけだな。
この程度の在庫のだぶつきで済んでるのは、
ある意味姉歯氏のお蔭かもしれんぞ。


29 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:22:20 ID:bZFzoT2w
東京在住。
それでも高い家賃を払い続ける現状を打破したい。
現在1LDK40平米、家賃11万円。せまい。 いくら家賃払っても自分の資産にはならない。
近隣マンション見積3LDK70平米、ローン＋管理費月12万円。頭金800万円。35年ローン。 悩む。


35 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:36:50 ID:9bmdvUDe
土地の負担分と坪施工単価で決まるからねぇ。
３坪×１５０万円／坪＝４５０万円
共用含めて２５坪×６０万円／坪（安いが）＝１５００万円
計１９５０万円＋デベの利益

37 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:42:46 ID:BowCE7tu
大阪では、中心地の梅田北ヤードを残して、周りにマンション建てながら、
徐々に価格を上げて、最後に真ん中の北ヤードで最高値のクライマックスを迎えるはずが…、
ドーナツが出来上がっただけ。

北ヤード完成のクライマックスの後に来る価格崩壊の時につまんでやろうと思っていたけど、
先に崩壊が始まっているwww


42 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 13:56:26 ID:9pfRQZi7
少子高齢化人口減時代なのに、不動産ばっか値上がり傾向なんて
バカバカしすぎるわ。いいザマだ。


57 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 14:35:17 ID:sXdq8NMj
　マンソンに限らずどこも死んでる希ガス

　そういや第一京浜沿い品川駅徒歩10分のプロパストの土地が
　売れ残ってる．マンソン建てるのにも十分な敷地．

　あんな位置でも売れない

　値段もあるんだろうが1年前なら売れてたろう．

　リアルフラグ立ってる


59 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 14:36:52 ID:pVitPvZN
分譲は税金も馬鹿にならないし、
強制的に回ってくる理事会の雑作業が鬱陶しすぎ。
今年やったらしばらく回ってこないけど、
次に回ってくるまでに賃貸に引っ越そうかなと
真剣に思う。


85 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 17:53:50 ID:y2/IlEP9
　　ヾ_:::,:'　　 　　　　　 　 -,ノ
　　ヾ;. 　　,　 　 　　 　　,　､;,
　　　 ;; 　　(:::)　,　...　､, (:::);:　　金貸してやろうか？
　　　 `;. 　 　　　　C)　　 ,; '
　　 　,;' 　　　 '.､ -‐-ノ ,;'､
　　　;'　　　 　　　　　　　 ;:
　


86 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 18:10:28 ID:0ulgDmGR
>>1
【日本の人口推移予想】
　　　　　　　　　　　　0人　　　　　　　　　　　　　1.0億人　　　　　　　　　　　　 1.5億人
__________________________|_<<__________________________|__________________＿______________|____
1975年 111939643人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1980年 117060396人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1985年 121048923人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1990年 123611167人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1995年 125570246人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2000年 126697282人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005年 127245267人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←今ここ
2010年 126465451人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2015年 124465901人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2020年 121471466人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025年 117812582人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2030年 113328774人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2035年 108077489人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2040年 102167125人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2045年 *95898305人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||
2050年 *89484841人|||| ||||||||||||||||||||||||
2055年 *83006540人|||| ||||||||||||||||||
2060年 *76494443人|||| |||||||||||
2065年 *70062552人|||| ||||


毎年　『１００万人分の住宅』　が市場に供給されるんだな。
全く建設しなかったとしても・・・。 　　　凄い売り圧力・・・・・。

これ見ると、今年のマンションの供給数なんて可愛いものだね。


89 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 18:36:32 ID:0ulgDmGR

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
死ねば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

95 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 18:52:58 ID:0ulgDmGR
今のところ表面化しているのは以下の地域だが、『飛び火』には注意を払う必要がある。

【大久保界隈】　→ 朝鮮人部落。
　治安が悪く、好条件物件でも人が入らず、ヤクザの事務所と水商売系チョンが多い。
　最近では中野坂上->初台方面へ山手通沿いの環境の悪い所を南に向かって侵食中。

【錦糸町界隈】　->　南米系部落。
　下町方面の工場に出稼ぎに来たブラジリアン系が徒盗を組み、組織買春などを行っ
　ている。近辺の14号沿いのマンションに買春婦をすまわせ、また事務所を構えている。

【中野界隈】　->　中国人部落。
　何処の州の部落かは不明。一族がこぞって移動してきている為、急激に濃度
　高くなっている。危険地域は、JRと西武線との間の新宿方面。主に歌舞伎町で
　仕事をしているので終電間際のJR中央線/西武線は危険。

【江戸川～稲毛界隈】　->　中国人部落。
　何処の州の部落かは不明。湾岸沿いの環境の悪い地域に密集。中学生～
　大人までがギャング化し、車上荒しを中心に、追い矧、恐喝を行っている。
　また、阿片などの薬物取り引きが活発。

【松戸界隈】　->　中国人部落。
　何処の州の部落かは不明。主に押し入り窃盗を生業としている。現
　金を狙うわけでは無く、中国に無い、金になりそうな物品ならなんでも盗んでいく 。
　一般住居から、商店で被害が続発中。警察が重点捜査を行わないように、傷害事
　件に発展させないよう、留守狙い中心。

【杉並/荒川/北/墨田/江東/足立/板橋/品川/大田/立川/小平/町田界隈】　
　集中した部落は無 いものの、北朝鮮系住民の濃度が極めて高い。子供達が
　集結する場所周辺では、窃盗(万引)、車両盗難(バイク、車、自転車)、ヒッタクリ、
　器物破損、喧嘩、暴力沙汰が絶えない。最近では、現金目当てのヒッタクリに重
　点をおいており、ヒッタクリ用のバイク窃盗も増えている。


96 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 18:53:39 ID:Lqa1O+AI
衰退が確実な国にわざわざ移民ってくるものなの？

101 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 19:02:09 ID:H45WPhF5
昔のマンモス団地は中国人の巣窟になるだろうな。
愛知に日系ブラジル人団地になってるところもあるし
特に都心部はひどくなるよ。今まで単身者が住んでいる
所で安くなったところに集中して入ってくるだろうから。

今ですら治安の悪いところは、これからもっとひどくなる。
あいつらは日本人みたいに職がないから自殺とかしないからね。

103 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 19:07:42 ID:T/t1OL4S
日本の場合土地需要のピークは過ぎてしまった感がある。
地価急落はないけど上がることはさらにないて感じだよな。
移民が来たところで大勢に影響はないよ。


106 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 19:12:35 ID:0ulgDmGR
今の土地や住宅の価格は、人口の増加局面で形成されてきた価格。

　物の価格は需要と供給により決まる。

　人口増　→　需要増要因
　人口減　→　供給増要因　（死亡等による放出）




107 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 19:16:21 ID:ZpipVYx2
ボッタクリ業界はさっさと壊滅しろよ


114 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 19:55:26 ID:OyjwsBjZ
移民大反対だけど、将来絶対来るよ
実際働き手がいなくなって猫の手でも借りたくなったら
使うに決まってる

コンビニなんかいい例
昔は茶髪禁止だったのに今では金髪やチャンコロがうようよ

給与だって母国に比べたら20倍とかザラなので出稼ぎの価値あるし

住むとこなんか来てしまえばどうにでもなる
チャンコロ特有の暴動デモすれば、国なんて言いなりになって
公営住宅丸ごとチョンコロ専用に貸し与える
土建屋利権も相まって新築建てそう


122 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 20:29:31 ID:9R2ZmtAe
>>114
>給与だって母国に比べたら20倍とかザラなので出稼ぎの価値あるし

いつの時代の話なんだ？
中国でも電気も水道もない自給自足地域でなければ給料は相当上がってる。
沿海部の大都市なら手取り月収２万円から３万円くらいだろ。年金や社会保障
も考慮すると月収５万程度の価値はある。東京で同じ時間働いたら月収１５万
くらいだろうからせいぜい３倍くらいだ。


136 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 21:45:09 ID:fP2jHITe
まもなく業界は死屍累々です


138 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 21:49:47 ID:z8+HBEts

不動産が安くなれば、人口が増える要因にはなるかもね



139 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 21:53:43 ID:9mrFRsNB
移民や貧民が増えるんですね、わかります


147 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/08(火) 22:20:30 ID:0ulgDmGR
マンション購入で何が怖いかって、将来の建て替えだよな。
自分だけ上手く売り抜けられるといいけど、これから買い手はどんどん減少していく。
そのうちリゾートマンションのようにタダ同然でも買い手が付かず。維持費と管理費
だけを支払う羽目になりかねない。


158 ：名刺は切らしておりまして：2008/07/09(水) 00:18:23 ID:QKp29P6Y
.　 　 　 　 | llllllllllllllllllllllllllllllj　　丿lllllllllllllllll＿lllllllllllll
　　　　　　| :;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;（ 　 (;;;;;;;;;;;;;;;;::::/／v::;;;;;:::　　　ぐっ・・・・・・！　うっ・・・！
　　　　 　 | ;:::::::::::::::::::::::::::::::）　 ）:::::::::::::／:::::::::::::::::::　　　　うううっ・・・・・・！
　 　 　 　 | ,:::::::::::::::::::::_;:::::::::ゝ　）::::::／:::::::::::::::::::::::::　　　くっ・・・・・・！
.　　　　　 | ,::::::::U:::::::::::::）:::::　)　）／　U　::::::::::::::::::::　　しかし・・・・　しかし　しかし・・・・
.　　 　 　 | ,::::::::::::::::／::　　　（.／)　　　　　:::::::::::::::::
..　　　　　| ,::::v:::::::／l 　 　 ／（　j　　　　　 ::::::::::::::::　　煽ってどうなるっ・・・・・・・・！？
　　　　　 | ,::::::::／ .丿　 ／ヽ　∪　 ,ﾍ　　　:::::::::::::::
　　 　 　 | ::::／　　￣￣　　　＼_／　 |　　 :::::::::::::::::　　荒らしてどうするっ・・・・・・！？
　　 　 　 し'´　　　　　　　　　　｀´.　　 |　 :::::::::::::::::::::
　　　　　　　　　　　　　　　　　 ∪　 　 | ::::U::::::::::::::::::　　暴言を吐き・・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　|::::::::::::::::::::::::::/　　荒らし散らしても・・・・・・・
.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　|:::::::::::u::::::::/　　　　何も変わらないっ・・・・！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 |::::::::::::::::::/　　　変わらないんだっ・・・！
.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 |::::::::::::::/
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＼＿ノ　　　オレたちが厨房であることに・・・・！

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